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广州一二手价格倒挂蔓延至中心区9新盘低开所致

发布时间:2019-10-17 23:20:44 阅读: 来源:硝酸盐厂家

随着年关临近,发展商加快出货及回笼资金的速度,一二手房价格倒挂已不仅仅局限于增城、番禺、花都等区市。南都记者上周调查越秀、海珠、荔湾三个中心区众多楼盘,发现9个近期开盘或突然热销的楼盘,成交均价低于周边的二手房。

如此现象,重演2008年的楼市历史。

二手业主暂挺住

去年11月以来,中心区开始有新楼盘价格“暗降”。12月初,海珠区纵横国际公寓以低至1.38万元/平方米的特价单位打响中心区降价第一枪后,城中各个新房开始效仿。当月中,越秀区淘金峯璟、荔湾区万科柏悦湾、海珠区新一城广场也以相同方式促销;荔湾区的迷你楼盘荟景,开盘时便调低身段,成交价格明显低于旁边的二手房;当月底,力迅时光里、保利公园九里低价开盘跟进。今年元旦开盘的海珠区君汇上品、源海御苑,亦降低价格预期,以价换量。

然而,与一手楼价的“低姿态”相比,二手房业主并没有迫于一手房降价的压力,而跟风低价抛售自己的房子。“我为什么要降价呢?降价卖了这套,那买另一套别人未必肯降价卖给我呀?”家住海珠区泓景花园b区的赵先生,由于小孩出生老家父母都来穗照顾,80平方米的两房一厅明显不够住。虽从去年下半年起就谋划着换房,但他以2.4万元/m2的价格放售一段时间,仍未找到合适买家。和家人商量后,近期他已放弃换房,宁愿看看市场行情再说。

与一手发展商的量大比较而言,二手小业主明显谨慎。记者查阅搜房网二手房挂牌均价发现,除中海名都略调低数百元外,其它降价一手盘其周边的二手房挂牌均价并未有明显变化。

“除非急用钱,一般业主不会轻易调低价格,两三百万元的房子,可能仅愿降个两三万元,降10%的都很少”。中原地产分行高级经理罗杰勇表示,自力迅时光里、君汇上品以低价入市后,中海名都的二手客户都跑去买了一手房,中海名都的二手成交量更少,一些二手小业主也在放盘多时后转售为租。

新盘低价入市二手价高量低

二手业主挺住,发展商以价换量,中心老城区一二手房价格倒挂并不出奇。

去年5月,增城由于限价,新塘部分发展商调低价格令周边的二手房出现一二手价格倒挂。此后,白云区、番禺区、花都亦有少量板块出现一二手价格倒挂。如今,这一现象已向中心区蔓延。

海珠、荔湾、越秀三区中,9个一手新盘近期除特价单位价格大幅低于周边二手房外,就连网签均价也低于旁边的二手房,部分二手房的成交价每平方米甚至高过一手房五千多元。比如海珠区革新路的源海御苑,比起旁边的二手金碧湾、富泽园,网签均价暂时便宜五千多元。但总体来看,基本差距在千元左右。主要原因还在于,新的楼盘大多是“夹缝中求生存”的单体楼,二手楼盘是大型小区。

记者采访发现,也正因为一二手价格倒挂,原本成交冷清的中心区二手房市场交易更加低迷。中心区一些大盘,比如中海名都、泓景花园等,就连一些大中介也连续两三个月没有出现成交。而成交量小,就突显出二手房的成交均价更高,倒挂更明显。

一二手价格倒挂或持续一段时间

记者获悉,一些以降价成功出货的发展商,近期价格都调回了原定的市场价。比如越秀区的淘金峯璟,目前售价已调回原定的市场价格。其“昙花一现”的降价潮,实质上并未迫降周边的二手房。

去年12月,业主李小姐以190万元成功出售其淘金花园82平方米的二手房,随后,逢低买入淘金峯璟的大房子,成交均价约23170元/平方米。中原地产淘金家园分行营业经理黄俊亮表示,2.3万元/m2的成交均价属于市场价。

某知名地产市场研究部高级经理周峰表示,一手新盘的开盘价比周边二手物业放盘价低对小业主有很大影响,一般小业主都会收回物业不售,怕降价出售吃亏。潜在客户或者转入一手楼市,或者继续观望等小业主降价,造成周边二手市场成交量减少。

“若政策继续维持调控不放松的状态,不管是市区的发展商抑或郊区的发展商,皆会感受到经营日子的艰难,若再加上信贷的紧张程度,中心城区的发展商也只能对在售项目的价格做出合理调整,下调趋势一旦展开,一二手楼价格倒挂就会出现。”周峰表示,二手房小业主对市场的走势把握度没有发展商那么准确,信息滞后性相对较明显,对物业售价的调整不可能一步到位,故这种一二手楼价倒挂现象也许会维持一段时间。

[越秀]

1、一手淘金峯璟23725元vs二手淘金家园26746元

一手:淘金峯璟位于越秀区淘金东横路,是淘金家园的四期。2011年11月开盘时售价2.8万元/平方米至3.3万元/平方米。去年12月中推出1.8万元/平方米的特价单位,装修标准减一档次后降价出售。截至1月4日已网签113套,网签均价是23725元/平方米。

二手:淘金家园前三期均售价不菲。满堂红2011年11月的成交均价为24622元/平方米,12月成交均价为26746元/平方米。

评比:同属一小区,配套大抵相同。不过,淘金峯璟部分单位面朝铁路及高架桥。

[荔湾]

2、一手万科柏悦湾15078元vs二手新世界逸彩庭园15905元

一手:万科柏悦湾位于老荔湾大坦沙岛南端芳村桥中南路,去年12月17日开盘时,最低1.29万元/平方米销售带装修。阳光家缘数据显示,截至1月4日已网签82套,网签均价15078元/平方米。

二手:万科柏悦湾分期开发,早期开盘的尚未出房产证。岛上二手商品房

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