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房子中国人最好的春药

发布时间:2021-01-07 12:37:06 阅读: 来源:硝酸盐厂家

摘要: 说起房子,人们是又爱又恨。没房的希望拥有第一套房;有房的,还想要更多。但好像每个人都在抱怨高房价,高房价让大多数家庭70%以上的资产被套,我们背负着沉重的债务,没钱消费、不敢轻易变更工作、甚至连病都不敢生,这是中国大多数人的生活现状。

说起房子,人们是又爱又恨。

没房的希望拥有第一套房;有房的,还想要更多。但好像每个人都在抱怨高房价,高房价让大多数家庭70%以上的资产被套,我们背负着沉重的债务,没钱消费、不敢轻易变更工作、甚至连病都不敢生,这是中国大多数人的生活现状。

当然,也有很多人发出这样的感慨:

“要是早些年买房就好了!”

“如果时光倒流,我当年砸锅卖铁也要买房。”

“我爸妈以前为什么没多买几套房?那样的话,现在我也是房二代了。”

想想挺简单,但真的具有可操作性吗?

从价格的单一维度分析,我们大多数人可能对楼市产生了一个很大的误解:

房价越是便宜的年代,买房就越轻松。

但事实并非如此,纵观中国房地产历史,可以分为三个阶段:

1、1979~1998年,分房时代,没有大规模商品房,住房条件非常差;

2、1998~2008年,商品房时代,这时候的房子是商品,是用来住的;

3、2008~2018年,房地产金融时代,这时候的房子不仅是商品,还是金融资产,不仅可以用来住,还可以用来炒作、投机。

1

1979年-1998年 分房时代

中国房价最便宜的20年,别说你没钱,就算有钱也买不到房子,因为此前的房子产量非常低,极度稀缺,房子主要靠政府分配。

住大杂院,一家五、六口人挤在十几平米小屋,邻居之间公用一个卫生间、一个厨房的现象就是90年代城市市民普遍的生活常态。

那时候,人们做梦都想要一间大点的房子,能安心睡觉、洗澡、做饭、上卫生间。就已经很满足了。

但是那时候房屋稀缺,房子就是奢侈品,不是一般人能够拥有的。

1989年,北京房价最高达2300元/平米,2300元/平米是什么概念呢?一个大学毕业生,辛苦工作一年,每月能存50元已经是上限了,像这样要攒上100年才能买得起一套两居室!要知道,当时大学毕业生可算得上是高收入人群。

30年前的房价真的比现在便宜吗?1989年的2300元相当于现在的多少钱?按照年化10%的通胀率,当时的2300元相当于现在的40135元。没错,4万/平米,跟当前北京的房价差距并不是很大。

所以,30年前买房,也只不过能抗个通胀而已。79年到98年这20年间,中国房价是没怎么上涨的。

2

1998~2008年 商品房时代

1998年住房制度改革,取消福利分房,改为商品房销售后,房价才开始缓慢上涨。从98年开始,一直维持到2008年。这个阶段的房子是一种商品,它用来满足人们的居住需求,由于居民收入水平提升有限,所以房价上涨幅度也是很有限的。2007年,全国房价最高的城市是深圳,均价达到12500元/平米,而在1998年,深圳房价为3000多元/平米,10年涨了4倍,果断跑赢通胀(10年通胀为2.59倍)。

所以98年之后买房是很划算的,问题是,那时候大多数人还是买不起。

这个时代的最大意义是,随着房子生产量的快速增加,部分人的住房需求得到满足,人们再也不用像从前一样,一家五六口挤在十几平米的小房间内。

3

2008~2018年 房地产金融时代

国人印象中,房价真正开启暴涨模式是从2008年开始的。因为那一年央行搞了个4万亿货币大放水计划,目的是为了缓冲美国次贷危机对我国经济造成的冲击。

当然放水还有一个目的,就是拯救房地产。房价经过了10年的持续上涨,2008年北京、上海、深圳等一线城市房价均出现了大幅度下跌,引起了市场的恐慌,深圳甚至直接腰斩。4万亿放水轻松地解决了这个问题,到了09年,这些一线城市的房价收复了“失地”,甚至超越了此前的高点。

但是由于放水过猛,房地产一发不可收拾,全国二三四五线城市的房价全部开始暴涨,此后几年,疯狂已经蔓延到各县城、乡镇,中国进入了全民炒房时代。

一直到今天,我们还处于这种疯狂的状态。所以,2008~2018年又可以划分为一个阶段,这个阶段的房子,它不仅是商品,还是资产,它象征身份地位,它能代表婚姻,能讨好丈母娘,它还代表着孩子的教育。如此神奇的东西,怎能不受追捧?

据2017年数据显示,中国有超过70%的家庭拥有房产,在全世界范围内遥遥领先。而在高收入的发达国家,拥有房产的家庭占比往往不超过40%。

可见中国人是有多么疯狂!大家似乎忘了,每个人都有“住房”的需求,却不一定有“买房”的需求。但是中国人不一样,我们的状态是:买得起的多买几套,买不起的加杠杆也要买。

之所以如此疯狂,主要是认准了一点:房价永远涨。因为过去从来没跌过,即使是有回调,那也都是短暂的,未来一定能够涨回去。

但事实上,这10年的房价暴涨并不是真实需求驱动的,而是货币以及政府土地财政驱动的。

4

那些曾经疯狂炒房的国家后来怎样了?

过去的三个月里,全国一线、二线、三线城市,都不约而同地上演了房子降价、打折出售的情况,下跌30%都不算什么,有的地方甚至下跌近50%。购房的业主拿出了他们和天斗、和地斗、和人斗的优良传统,走上大街,围攻售楼部,维护自身权利。

这次的下跌是类似于08年、15年的小范围回调呢?还是趋势的大逆转?现在还不好说,姑且先来了解一下日本爆发于1990年的房地产崩盘吧。

1985广场协议后,日元大幅升值,严重影响到了日本的出口贸易。为缓解压力,日本央行从1986年1月到1987年2月,连续五次降低利率,把基准利率从5%降低到2.5%。市场上一下子新增了大量资金,这些新增资金没有了去向,于是就流进了房地产。

资本的力量是强大的,特别是不受管控的资本,此后的四年时间里,日本房价疯狂攀升,东京的房价每年翻一番,其它中小城市每两年翻一番,到了1990年的时候,东京的房价达到12万人民币/平米,相当于当时东京白领家庭平均收入的40倍。

4年的时间,房价能上涨16倍,这比中国的房地产要疯狂多了,但是涨得快,跌得也快。随后的故事大家都知道,1991年日本房地产崩盘。到了1994年,东京平均房价腰斩,某些地区跌幅甚至超过80%,而直到今天,30年过去了,日本房价仍然没有涨到90年的最高点。当年的日本中产阶层,原本可以过着很好的日子,甚至还有可能阶层升级,但是一场房产泡沫的破灭,让他们彻底梦碎,由于在高位买了房子,他们要么倾家荡产,要么一生被套,永远背负着沉重的债务,永无翻身之日。

日本房产泡沫破灭的7年之后,也就是1998年,东南亚四国(泰国、印尼、马来西亚、新加坡)和香港房地产再次崩盘,金融危机爆发。崩盘的原因只有一个:就是曾经像日本一样疯狂炒房,而放弃了发展实业。

而亚洲其他国家和地区,如韩国、台湾,它们赶上了八九十年代的信息浪潮,发展起了信息产业,在这一轮金融危机之中,它们丝毫不受影响。

再过10年,也就是2008年,美国次贷危机爆发,原因还是只有一个:炒房,而同时期的欧洲,由于没有炒房,一样的丝毫不受影响。

转眼又过了10年,也就是2018年,历史还会再次重演吗?这次会是在中国吗?我们不知道,但我们只知道一点:当前炒房最厉害的正好是中国,而以前那些炒房厉害的国家几乎都付出了惨重代价。

而最悲惨的是在高位买入房子的中产阶层,他们很多人根本不是炒房客,只是由于种种原因买了房子,为此,他们勤劳工作、不敢随意更换工作、不敢游玩、不敢生病,他们将每月收入的大部分用来还房贷。然而一旦房价暴跌,他们的资产将严重缩水,而债务却丝毫没有减少。

靠房地产发财确实可以,但机会在10年前,也仅仅是属于少数人。而另一种所谓“房地产可以在货币贬值时起到保值作用”的说法,根本就是一个笑话。30年来,中国大多数城市的房价根本跑不过通胀,只有近10年房价的暴涨才跑赢了通胀,但是暴涨之下买房,显然不是为了保值,而是为了投机。

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